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新政冲击京津沪二手房 六月现拐点转向租赁市场

2006年07月14日 15:27

    上海二手房市场成交结构正在发生变化。据透露,由于被划入营业税征收范围等原因,6月份以来,上海大部分地区不到5年的“次新二手房”成交量急跌50%—100%,“高龄”二手房相对走俏,尤其是面积适中,交通便利的较受欢迎。 中新社发 徐和德 摄


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  中新网7月14日电 据《中国证券报》报道,来自21世纪不动产的信息显示,今年1-6月,京津地区二手房交易均价总体仍呈上涨之势,但同时,新政后交易量及交易均价涨幅均有不同程度回落;上海市场持续低迷,其中中端市场受冲击明显,中高端市场尤其别墅成为市场“新欢”。

  六月份出现拐点

  1-6月,北京市二手住宅交易均价上涨12.9%;上海市二手住宅交易均价上涨1.2%;天津市二手住宅交易均价上涨5.6%。分析人士认为,虽有观望情绪,但在北京和天津刚性需求仍难以抑制;而在上海,进入2006年以来,市场一直处于相对低迷状态,均价的上涨几乎可以忽略。

  从二手房结构看,上半年北京市场交易的典型户型为单套总价在30-60万元,面积在60-100平米;天津为单套总价在30-50万元,面积在50-90平米的房产。

  不过,从今年1-6月北京市二手房交易总价分布情况看,50万元价位的中低档住宅交易比重继续下滑,同比下降24.9%,而中高档住宅的交易情况趋好,50-100万元价位的住宅交易比重同比增长27.4%,100万元以上价位的高档住宅交易比重同比增长13.6%。

  但受新政影响,三个城市的二手房市场供应在进入6月后均出现不同程度的回落,其中上海最为明显。上海市6月二手房的供应量比5月份下降32.6%;而北京与天津的二手房供应增长速度放缓,天津市6月二手房的供应量与5月相比基本持平,北京市6月二手房的供应量相比5月份增长19.1%,均低于京津各自上半年的总体增长速度。

  据21世纪不动产专家分析,上海市场之所以比另外两个城市反应强烈,在于此次新政更多指向投资型客户,而上海市场投资比例高于京津;此外,上海次新房供应量较大,受五年营业税影响更为严重。

  二手房转向租赁市场

  与此同时,6月三地交易结构也发生显著变化,显示出三地在投资与自住、房龄结构等方面的差别。其中,上海市出租房的供应量增长16.3%,增长幅度最大;天津市出租房的供应量增长5.5%;北京市租售比例基本与5月持平。

  21世纪不动产专家分析,经过2005年楼市震荡,现存上海投资客多数资金基础坚实,因此新政后并未急于出手,更多的是转入租赁市场以观后市。

  北京二手住宅市场则显示出一定的潜力,在中高端市场,虽然次新房供应量很大,但北京二手住宅市场的刚性需求如拆迁、结婚、子女入学等,反而进一步抬升了报价及交易均价,交易成本更多转移到了买方。

  随着各城市二、三级住宅市场的变化,各级市场也出现了相应的波动。大量二手房源涌入租赁市场,已给租赁市场带来一定的压力。上海市住宅市场租赁价格6月环比下降15.8%;天津市下降6.0%;北京市住宅市场租赁价格6月与5月环比下降2.9%。上海和天津出租方的信心已开始受到不同程度的动摇。

  一手市场将影响二手市场

  据21世纪不动产专家分析,新政对一手房的影响将波及二手房市场,主要表现为三点:首先,一手房未来90平米以下户型供应充足,会带来二手房交易中此类户型交易的观望;其次,应在半年左右开盘的项目供应量减少,选择有限,加之价格提升,迫使部分中端客户进入二手市场,将造成交投活跃;最后,新政对90平米的比例限定,在造成一手高端项目看好的同时,同样提升二手高端的预期。

  从三个城市的情况看,上海由于2005年开始的楼市震荡,购房者信心有所下降,将导致需求下降,因此预计二手住宅市场将会出现一段1-2年的低迷期,交易价格将会下挫;相反,北京和天津的自住需求更为旺盛,高端市场走势趋于明朗,而在一段时间消化政策后,中端市场对政策的消化程度将决定二手市场的未来。(曹腾)

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