总价低房型好配套成熟小户型：自住何需理由

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总价低房型好配套成熟小户型：自住何需理由

2005年08月05日 11:19

　　中新网8月5日电据新闻晨报报道，自住型消费已开始逐步上升成为上海房产市场上的主力需求。在近期“网上二手房”的挂牌套数中，100平方米以下的小户型、低总价自住型房源挂牌量出现了明显上扬趋势，占到总数7成左右。在这7成挂牌房源中，则以老公房居多，面积主要集中在50-100平方米之间，区域分布较广。同时，近期市中心地段的小户型老公房在成交量方面依然保持着一定的数量，而房龄在3-4年的小户型次新房成交量也开始出现上升趋势，其主要购买群体都是以自住客为主。由此可以看出，总价低、周边配套较为成熟的小户型已经成为自住型购房者的重要选择。

　　轨道交通附近最“烫手”

　　由于不少小户型一般都配有全装修及部分家电家具，同时具备了明显的总价优势，因此小户型产品的价格一般要高于区域普遍行情20%左右。据中原地产有关人士介绍，内环以内的小户型以酒店式公寓居多，分布在卢湾、黄浦等市中心区域。位于内环附近的小户型以房龄在3-4年的居多，长宁、普陀、闸北、虹口等区域小户型分布比较集中。而位于中外环间的小户型以房龄在2年以内的小户型居多，徐汇、浦东、普陀等区域都有分布。

　　就受欢迎的区域来说，靠近轨道交通的成熟小区一般都是成交热点，目前该类小户型均价略高于市场价10%左右。至于距离市中心较远的中外环周边小户型，则以总价低、房型较好来吸引购房者。

　　近期几个比较受到关注的小户型热点板块，主要包括闸北大宁绿地板块、普陀轨道交通沿线、虹口临平路板块和卢湾打浦桥板块。

　　年轻夫妇首次购房最青睐

　　业内人士分析，目前购买小户型住宅的群体大都以国内外来沪工作的中高级商务人士及上海的年轻白领组成，同时还包括部分首次买房的年轻夫妇。

　　按照关注小户型产品的消费者的购买动机分类的话，可以分为投资消费群体和自用消费群体。目前上海购买小户型产品的客户中，投资与自用比例大致为6:4。

　　投资消费群体主要来自于上海及江浙一带，由于小户型产品存在明显的总价优势而且具有稳定的租赁消费需求，所以无论从长期或是短期角度，小户型产品往往具有相对优越的投资前景。但在2005年进入宏观调控后，短期投资力量已经基本撤离，而剩余的投资群体主要由长期投资客源即以购置后对外租赁或享有长期固定的投资回报的消费群体所组成。

　　自住消费群体主要由国内外来沪工作的中高级商务人士及上海的年轻白领组成。据统计，进入2000年以后，港澳台人士和外籍人士到上海来工作的人数每年以超过30%的速度增长。由于要在上海长期工作及居住，企业往往会支付员工住房补贴，随着上海房地产市场的蓬勃发展，外来消费者租房不如买房的心态也逐渐形成。由于这部分消费群体本身就具有高标准的生活居住要求，所以往往会选择既有酒店式服务，租金又比星级酒店低的小户型酒店公寓或产权式酒店公寓居住或办公。

　　同时，近年来上海以民营企业、私人工作室为代表的中小型公司每年以近20%的速度增长，成长型企业需要办公面积合适、总价合理的办公场所，而且有越来越多的对居住空间要求不高但对总价及地段十分敏感的白领阶层，对小户型公寓产品的需求也是日渐增长。随着上海国际地位与经济地不断提升，可以预计在未来这部分自用型的消费群体将对小户型产品形成一种长期稳定而且有效的需求。

　　此外，美联物业有关人士表示，近期开始频繁看小户型房源的客户以2-3人的小家庭模式为主，因此对于2房与3房的小面积房型情有独钟，尤其是闸北、普陀、虹口等区的小户型二手房受到了首次买房的年轻夫妇的欢迎，他们需求的是面积在80-100平方米的两室次新房。该类客户在一开始都会要求带看房龄在1-2年内的次新房，但最终会因为2年内的次新房价钱较高，而转而选择房龄在3-4年左右的次新房。据了解，这两类二手房的差价在10%-15%左右。