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时评:楼市二次调控的鞋子落下后会否一切如故

2006年05月11日 11:21

    2006年3月13日,正值两会期间。两会代表委员寄语房地产:在信贷、土地政策维持不变的同时,结构调整应成为2006年房地产调控的重中之重。

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  房价暴涨,在事实上宣告了首次宏观调控主要目标的夭折。

  当然,这是就总体而言,如果从北京、深圳等地的情况来看,宏观调控从来就没有真正发挥过作用。北京距离政策的制定者最近,却“顶风作案”,房价直超上海;深圳是改革开放的第一个特区、中国市场经济最为成熟的地方,房价上涨速度之快前所未有。这一南一北两个城市,是宏观调控黯然神伤的两个代表:无论是政策因素还是市场因素,皆未能阻挡房价上涨的势头。

  由此,人们寄希望于二次调控亦属顺理成章。有关方面对商品房空置率进行调查,理所当然地被视为二次调控即将到来的前兆。北京市“房屋供不应求”的谎言下约12.7万套住宅没卖出去的事实,使得人们确信二次调控的到来,不过是时间问题。

  然而,在内心深处,我却有种深切的担忧。第一只鞋子落下后一切归于平静,倘若第二只鞋子落下后依然如此怎么办?对公众信心和政府公信力的严重伤害却是毋庸置疑的。

  笔者的担忧并非毫无依据。就目前而言,导致首次调控失败的因素一个也没有少:

  某些地方政府与开发商,依然站在地产食物链的最高端,炒房者紧随其后,他们追逐利益最大化的目标清晰而明确。无论二次调控是只什么鞋子,神通广大的既得利益者,都可以发挥自己的影响力,使得鞋子最充分地接近自己理想中的模样。

  首次调控过于原则,且未能充分利用二手房交易征税等利器,尽管不能确信就是某些地方政府及开发商施加影响的结果,但至少,他们施加影响的冲动和努力一刻也没有停止。相对于公众而言,某些地方政府及开发商表达自己利益诉求的渠道更为畅通和直接,由此,对二次调控政策可能产生的影响就不难想像。

  以上是就调控政策的制定而言。至于落实环节,更是困难重重。钱颖一教授曾就激励与约束问题发表过精彩论述。若以此剖析首次调控失败的原因,亦能找到症结所在。

  从激励的因素来看,一个明显的事实是,如果地方政府严格执行中央的宏观调控政策,房价必降无疑,GDP增速下滑也是必然的。这样,导致的一个直接后果是,地方政府严格执行上级政策,反而可能在政绩考核中置自己于不利地位。倘若考核机制不变,又没有另外的激励机制予以弥补,地方政府执行宏观调控的动力在哪里呢?而地方政府的部分财源又从何而来?

  从约束的因素来看,尽管宏观调控是某些地方政府和房地产商联手抵制的结果,但是,迄今为止,有哪个地方政府官员因为宏观调控不力受到了惩处?倒是那些逆流而上的某些地方政府及相关官员,在房价飞涨中享受着GDP增长的额外激励。更何况,房地产业是商业贿赂的重灾区,一些腐败官员及其裙带人物也可以从房地产的繁荣中获取利益。

  房价飞涨对某些地方政府及其官员,既然有此百利而害处不大,某些地方政府及其官员自然眼开眼闭,甚至推波助澜。唯一可能导致的恶果是激化社会矛盾,引起公众不满,而由于官员任期有限,使得这种矛盾极容易被忽略,而难以为地方政府制定、执行政策所考虑。

  二次调控要想取得效果,必须认真研究首次调控夭折的症结所在,采取针对性的措施。否则,就可能重蹈覆辙。现在,无论是公众、开发商还是各级地方政府,都在怀着复杂的心态等待第二只鞋子落下。那么,在做好充足准备之前,第二只鞋子最好不要轻易落下。有关部门倒不如一手举着第二只鞋子——让开发商和地方政府始终有所顾忌——一边认真落实一到两条政策,效果或许比二次调控更值得期待。

  (来源:每日经济新闻 作者:时寒冰)

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