楼市调控再深化 欲向闲置土地动手(5)
深读
囤地动力:土地升值超开发获利
都说房地产是暴利行业,很多人认为,真金白银的卖楼是开发商暴利的来源。其实并不仅仅如此,有时候囤地捂盘带来的巨大利润,让开发商能够兵不血刃地收获更多的利润。拿下地之后,开发商完全可以囤地囤个三年五载,然后等区域配套成熟土地价值提升后再建设,哪怕不需要再投入资金建设,转手出去也能获得当年投资的几十倍利润。在巨大的利润面前,开发商囤地不止似乎也在“情理”之中了。
自2005年“国八条”颁布之后,国土部多次出台相关通知和规定,要求各地严查闲置用地。但每一次,预期中的暴雨到地方那里都转变为绵绵细雨。其中,如何防止地方政府暗藏的“变相囤地”行为值得关注。
有一个极具代表性的例子。北京崇外大街与广渠门内大街交汇处的一处至今仍空置的地块,本该在2007年就建成。据介绍,该地块当年的合同楼面价仅为96.7元/平方米。5年的闲置后,2010年7月3日,与该地块紧靠着的北侧遗留地块,被裕昌置业以楼面价12133元/平方米竞得,楼面价翻了126倍。这种升值的空间,比任何楼价的翻转都要惊心动魄。
广州同样不乏这样的案例。2004年,某开发商在金沙洲拿的一块地,至今都没有开工。据经纬行研究中心的数据显示,当时开发商获取地块所支付的合同价款约为1182万元人民币,以此计算,折合楼面地价仅为230元/平方米,按照其地理位置以及金沙洲现时的地价水平,即使以较为保守的5000元/平方米的楼面地价计算,一块仅为1000万元出头的土地,开发商坐等升值便获利超2.4亿元,地价升值接近21倍,可见其暴利。
这是低价等升值的暴利,同样还有高价拿地的地王,他们囤地要不是因为企业资金运转出现问题,要不就是为了使得其利益最大化,或者说是降低其成本,才会以囤地来等待升值。经纬行研究中心认为,囤地的背后,最大的原因就是企业的利益。
其实,对于闲置土地的处理,中央和地方近几年来都抓得比较紧,广州市年初金沙洲“地王”地块由于闲置数年,最后被没收并�？�4个亿,鸿荣源这条“过江龙”显得损失惨重。同时处理的还有其他四宗“地王”地块。但这仅仅是冰山一角,囤地现象在这个土地稀缺的时代,显得普遍和正常,而政府和开发商之间的博弈的天平,由于法律的不健全以及执行的不统一,至今仍然上下摆动。
日前传言的国土资源部正联手银监会对全国1400多宗闲置土地的秘密清查中,广州约有54宗闲置土地,用地面积接近192公顷,总出让金额约5.87亿元。六成以上都是住宅用地,最大的地块占地面积近25公顷。广州市国土房管局相关负责人表示,不少地块已进入司法程序,进一步认定后,将征收土地闲置费或无偿收回。但其同时也表示,每一块闲置地的认定时间很难确定,有的资料清晰很快就能认定,但有的需要多个部门取证,预计有一批地块会在今年内解决,但最终全部完成时间未定。
南方日报记者关丽
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