中介忧虑好日子或不长鼓吹楼市反弹引买家入市

2010年09月10日 09:51　来源：第一财经日报　

　　小修是上海闵行区莲花路地铁站旁一家小型中介门店的老板,经过4月楼市调控后连续数月的生意低迷后,8月中旬开始,门店的生意似乎有了起色。他开始发动手下的业务员,频繁致电以往的老客户和潜在客户,不断向他们灌输这样的思想:上海住宅市场重新又要火爆起来了,现在是低谷。

　　在龙华西路上班的毛小姐正在挂牌出售徐汇一套高价房。小修得知消息后开始鼓动毛小姐将手中的余钱用于投资位于松江新城三湘四季花城的一套小户型二手房。

　　他游说毛小姐的三大理由,无非是该板块又出了“地王”,对房价有“托底”作用,或者租金回报率可观等,甚至搬出了降价热销的新盘未来会推出别墅而拉升板块价值这类说辞。

　　毛小姐一度非常心动,但最终没有下手。她担心:楼市如果再次火热,会引来政府再次调控,她的辛苦钱岂不面临危险？

　　事实上,楼市反弹说显得牵强。8月上海二手房成交套数“破万”,但是与去年的高峰时期相比,仍旧存在三成左右的差距。8月份,200万元以下成交10590套,占总成交量的85%,自住型需求购房占了绝大部分比例,往年的投资型客户基本绝迹。

　　中介助推成交回升

　　8月,在一家小中介的努力引荐之下,任先生决定在松江九亭镇青年城附近买入一套小户型二手房。其面积有40多平方米,买卖单价约18000多元(税费缴纳之前)。按照商定,任先生需要承担上家转嫁的各种税费,以及上下家各1%的中介佣金(即2%),那么,该套的单价高达20000元/平方米左右。显然,这个价格明显高于周边的诸多一手新盘,以及二手楼盘普遍均价。2万元单价甚至可以在市中心买一套老公房。

　　在上海首次置业的任先生没有充足的二手房买卖经验。据他透露,在他犹豫不定时,中介就不停地“催”他,称还有其他客户也在洽谈这套物业,九亭位于地铁9号线沿线,小户型、低预算的在售房源很难找等。

　　这其实是中介惯用的“逼定”手法。目前中介间还流传着另一种有效战术——“上兵伐谋”的“攻心术”:如果某套优质房源挂牌出售,先期直接故意拉高挂牌价格,一旦潜在买家向中介询价时,中介常显“关切之意”,再从中斡旋,拉低价格,从而消除买家与卖家的价格鸿沟。

　　中介忧虑好日子或不长

　　事实上,面对突然到来的“好日子”,中介们的内心也很不踏实。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍的看法是:当前楼市交易回暖主要在于供求心态的回稳,新政后价格的调整为这一回暖提供了契机,刚性需求及部分投资客群实现局部抄底。管理层近期多次强调对楼市投机行为的遏制态度,房价“非常规抬头”很可能会面临严重的政策风险。虽然局部二手房市场再现跳价,但继续向上发展的条件并不具备,惜售信心极容易被接下来的价格停滞打破。进入9月份,二手房挂牌量再度回升也印证了这一点。

　　美联物业市场研究部认为,目前的市场局势,房价和成交量应该夹着“尾巴做人”,这种低调的反弹可能招致第二轮政策更快到来。随着“金九银十”的到来,第三季度是一个敏感时期。作者：叶国靖

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