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实行房产成本公示制 “釜底抽薪”解决房价虚高
2007年05月11日 14:24 来源:中国经济时报


    2007年4月18日,国家发改委在评估一季度房地产市场时发出“警告”,部分中心城市房价仍然偏高,且上涨较快,住房供应结构调整任务十分艰巨,各地各部门要认真抓好国家相关政策的落实,确保房地产宏观调控目标的实现。2007年一季度,全国70个大中城市房屋销售价格涨幅在6%上下波动。 中新社发 井韦 摄


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  (一)关闭土地二级市场。实际上,房地产投机,从根本上来说是土地投机。如果将土地使用权的交易完全控制在政府手中,完全禁止任何单位和个人对于土地使用权进行倒买倒卖,以便堵塞土地投机和暴利之源,就很可能会从根本上割除房地产市场的毒瘤。

  其具体内容如下:1.国家继续通过招标、拍卖、挂牌等竞争形式向开发商出让一定年期的土地使用权,以便使土地使用权价格保持合理的水平,保障珍贵的土地资源的集约利用。2.土地使用权的获得者,无权进行转让;如果放弃土地开发,便应当将其交还给政府,索回已交纳的土地出让金并获得相应的利息补偿。3.房地产开发公司出售房产时,只能将土地使用权按原价过户给房产购买者,即房产所有者同时成为一定年期的土地使用权所有者。

  显然,在此种情况下,征收土地增值税就没有必要了。本来,征收土地增值税,是为了抑制土地投机,平抑房地产价格,但是由于阻力过大、困难重重而迟迟未能落实。而关闭土地二级市场,却可从根本上消除土地投机,可谓事半功倍。

  关闭土地二级市场,在资本主义市场经济中不可能办到,但是在城市土地国有的社会主义市场经济中,应当是能够办到而且是符合社会主义经济运行机制的。

  (二)实行房产成本公示制。房地产价格之所以居高不下,除了土地的投机性转手倒卖所致以外,还由于房屋系非规格化商品,其成本的隐蔽性、模糊性很强,除了业内人士外,一般消费者很难判断其价格的虚实,从而应当强制性地实行“房产价格公示制”。由房地产管理局进行监管并进行详尽公示,以利于在市场运行中客观地限制高额利润边界。此时,房产的购买者,可参照公示的成本而出价,避免盲目性。而且,对于已经公示的房产成本,还要由人大代表、政协委员等组成的“房价监督委员会”之类的组织,进行不定期抽检,并将结果公之于众。简言之,对于房价,要进行多方面、多层次的检测与监控,使其由“暗处”转向“明处”。

  (三)彻底开放房产市场。在上述基础上即可彻底开放房产市场并取消经济适用房、机关自建房、廉租房等等,但不限制消费者自建。这意味着,在关闭土地使用权二级市场的基础上,尽可能活跃房屋的兴建、租赁、买卖、抵押等等活动,使得房产市场尽可能接近普通商品市场。政府、单位可通过补贴、贷款(低息或无息)等形式扶助贫困家庭购房、租房,而不必花费财力、人力去直接兴建、管理住房,后者肯定是既吃力而又难以讨好的。而且,由于政府全面控制土地二级市场,开发商不可能再进行土地投机活动,那么国内外资金拼命涌入房产市场的潮流,便可自然而然地得到遏制,可谓费省而效宏。

  此“釜底抽薪”之策的要点为,在关闭土地二级市场的条件下,彻底开放房产市场,从而使得房产价格在较大程度上脱离土地垄断价格(由于区位不同而影响房价,从而不可能完全脱离),在较大程度上接近生产价格。在此条件下,投机的余地便大大缩小,从而对于房价进行人为的种种限制便基本上是多余的了。(周诚 中国人民大学)


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