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税收能否抑制房价? "锁定"房地产税制改革目标
2007年07月24日 15:03 来源:中国财经报

  编者按:近一个时期以来,国内对房地产税收政策的讨论十分激烈,社会各界对此也很关注。尤其是随着房地产价格的不断上涨,期望通过税收工具抑制房价的呼声愈来愈强烈。那么,税收能否抑制房价?我国房地产税制改革的目标是什么?如何进一步健全房地产税收体系?这些都是我国税制建设和税制改革过程中所面临的重大课题。本文通过分析我国房地产税制的现状,并借鉴、比较国际经验,试图提出我国房地产税制改革的目标。

  改革开放以来,随着经济的高速发展,我国的房地产市场也获得了长足的发展。1978年,我国城市居民人均居住面积只有6.7平方米,到2006年,这一指标已经变化,人均居住面积已达到26平方米,增加了近四倍。

  城镇居民住房面积大幅度上升的同时,商品房销售价格也不断上升。2000年全国平均商品房销售价格为每平方米2111元,2001年上升为2170元,上涨2.77%;2002年上升为2250元,上涨3.7%;2003年上升为2279元,上涨1.29%;2004年上升为2714元,上涨19.08%;2006年上升为3415元,继续大幅上涨19.45%。

  应该指出的是,这些只是统计部门公布的数据,实际上老百姓所感受的房价上涨还要高于这个水平,主要原因是有统计口径和统计偏差的因素。尤其在上海、北京、深圳等一些一线城市,房价上涨幅度远远超出了全国平均水平。以上海市为例,2001年该市商品房平均价格为每平方米3868元,到了2005年,却上涨到了每平方米6841元,5年之间上涨幅度达76.86%。目前上海外滩附近的公寓销售价都在每平方米20000元至40000元之间。其中一品汤臣的销售价更是达到创纪录的每平方米110000元左右,为全国公寓销售价格之最。

  由于房价上涨过快,给经济发展和社会稳定带来了一系列不良影响。政府出台了一系列的调控措施,其中在2005年和2006年以“国六条”和“国八条”为核心,加大了政府调控的力度。在税收政策上,通过实行对二手房交易征收营业税、个人所得税、土地增值税等措施,从一定程度上抑制了二手房的交易,进而降低了一部分投机性需求。但是,我们应该认识到,这些措施还只是一些过渡性政策,并不是调控的最终目标。从房地产税制改革的方向而言,必须以促进房地产市场健康、有序发展为方向,重构房地产税收体系。具体而言,至少应该实现政府调控有力、房地产税收收入稳步上涨、房地产税制结构合理等三大目标。

  第一,促进房地产业健康发展。政府对房地产市场的调控,并不以打压房价为目的。阻止房地产价格的过快上涨只是手段,而调控的最终目标应该是建立一个有序、平衡和健康发展的市场。税收政策必须服从并服务于这一目标。那么,应如何衡量房地产市场是健康的,判断标准是什么呢?笔者认为,一是应保持房地产业和国民经济的同步发展,房地产业的发展速度应和经济发展速度基本同步。房地产投资额长时期超越经济增长速度是不正常的,必然会影响经济的均衡发展。二是应该考虑居民的购房承受能力,应使居民的收入水平与房价之间保持一个较合理的水平。国际上通常用房价收入比,即住房平均价格与居民平均年收入之比来衡量。1998年,联合国人居组织对96个国家和地区进行了调查,统计结果表明,大多数国家的房价收入比为3-7,即大多数家庭要用3到7年的全部收入才能买一套住房。当然,这一指标在不同国家会有差异。对于我国而言,由于目前居民收入水平整体上偏低,在运用房价收入比指标时只能作参考,但是,这一指标高于15时,就肯定不合理了。三是要考虑租金水平。对于用于投资的购房人来说,其投资房地产出租获得的收益率,应该相当于全社会投资的平均回报率,如果相差太远,就表明房地产市场存在问题。另一方面,还有一部分居民处于购买与租房两种可供选择的状态,当房价收入比太高时,这部分人会选择租房。从理论上讲,租房的年成本应略低于购房的年成本,才会有利于租房者。但当租房成本十分低廉,大大低于购房者的年成本时,也就是说购房者的投资回报率十分低时,就表明房地产价格过高。综合考虑上述三个因素,我们就可以综合分析出一定时期之内房地产市场发展的情况。

  第二,保持房地产税收和房地产市场同步发展。房地产具有透明、不可移动的特点,因而其税源具稳定性。从OECD成员国的情况看,近40多年来,其以房地产税收为主体的财产税收入,都保持了相当稳定的水平,2002年其占税收总收入的平均水平为5.5%。我国2001—2006年房地产税收收入占税收收入的比重分别为3.27%、3.83%、4.50%、5.00%、5.10%、5.16%,低于OECD组织的平均水平,再综合考虑费改税因素,还有进一步提升的空间。

  第三,保持房地产税制结构的合理。房地产市场体系包括开发、交易和保有三个环节。从完善房地产税制结构的目标出发,一方面,应在三个不同的环节都课征税收,体现全面调节原则;另一方面,三个环节的税收要合理搭配,并借鉴国际经验,加大保有环节的税收比重,体现重点调节的原则。这一点也是由房地产的特点决定的,因为保有环节是房地产的最终环节,而且能充分体现房地产的市场价值。

  总之,我国房地产税制的改革,不但具有很强的经济效应,而且还有很强的社会效应。其改革目标的选择,不应简单地以房价的升降为标的,也不能就税收论税收,而应遵循市场经济发展规律,以促进房地产业健康、有序发展为目标,通过重新选择税制结构、调整税负水平,加强征收管理等措施,建立起健全的房地产税收体系。(石坚 作者系国家税务总局科研所研究员)

 
编辑:王菲】
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