- 上海房源仍然相对紧张 明年房价上涨概率高
最近上海楼市热闹非凡，国内经济全面走好，上海本地区域性利好信息也不断涌现：南汇划归浦东新区构筑“大浦东”格局，“大虹桥”开发启动，长江隧桥通车，迪士尼在沪项目尘埃落定，世博会明年即将召开……在此背景下，就连房贷优惠政策将在年底刹车这个不利消息也产生了短期“利好”效应。就这样刚要进入传统淡季的上海楼市，在一系列利好消息的刺激下重新催热。
10月楼市一路攀升
据搜房网数据统计，10月商品房成交量30131套，共计成交面积285.7万平方米，环比9月增幅17.8%；其中商品住宅(包含动迁以及配套商品房项目)成交量22887套，共计成交面积238.6万平方米，环比上扬21%。10月商品房成交已经达到日均千余套水平，最后三周成交集中放量，单日商品房成交频频创新高，在10月28日达到最高点1603套。
自迪士尼确定落户上海消息的一出，带动周边楼盘价格上扬，大浦东继续扩大领头羊的领先趋势，成交量激增，商品住宅成交8727套，已逼近9千套，较9月翻了三番，远远高出位居第二的宝山区逾两倍的成交量。
在成交量走势一路上行的带动下，成交均价继续维持走稳，商品住宅10月成交均价1.68万元。但10月整体供应环比回落，商品房供应较9月有所下降，环比萎缩19%，推出面积共计175万平方米，商品住宅供应相应回落16%，全月供应商品住宅125万平方米。
搜房网分析师张茜指出，房贷优惠政策年底结束的传闻对整个10月上海房地产市场成交量的影响无疑是深远的。
根据数据，09年8月上海房地产市场商品住宅供销比为1.05比1，9月基本维持1比1的稳定状态，10月供销比则为0.98比1，在市场需求量旺盛的影响下，供应量稍显不足，部分购房者迫于预算等资金问题，想赶“政策优惠末班车”，急于出手买房，促使整月楼市成交一路攀升。
迪士尼效应长期看好
迪士尼项目历经十年艰苦谈判，终获国家有关部门核准�！暗鲜磕岬乜椤贝ㄉ承率姓駻08-03地块，以11.9亿元的天价被厦门国企-----象屿置业夺得，264%的溢价水平超过了之前上海地王赵巷10号地块的水平。14024元/平方米的楼板价已经超过川沙最贵楼盘的售价。
迪士尼项目落定和新地王的出现，必然导致楼市的短期过热。据易居中国CRIC系统数据显示，川沙板块目前在售的项目中，普遍价格位于12000元/平方米左右，最高的是鼎鑫名流苑达到14000元/平方米左右，较低的主力在售楼盘天和湖滨花园成交均价仅8600元/平方米左右。
刚刚拍出的川沙A08-03地块的楼板价就达到14024元/平方米，比周边最高档的楼盘还要贵，比周边普通楼盘的价格更是高出六成之多。
易居中国分析师薛建雄分析指出，该地块总建筑面积84855平方米、容积率1.5，只能建成一个中型社区。从社区规模来看，很难通过一个项目的建设来改变区域的居住水平和生活配套。那么，开发商只能通过产品设计来提升产品层次和社区水平，以提高售价能力。从这点来看，该项目未来对周边房价的影响有限，如果周边房价只是因为地王而过快上涨，短期内就会出现泡沫。
另外，迪士尼的建设至少需要四年以上的时间，这也就意味着多数收益企业需要一段时间后才能体现。特别是迪士尼建设期间，周边就是一片大工地，这对周边的楼市反而不利。虽然长期看好，但短期的阵痛是有一定代价的。
薛建雄认为，迪士尼地区的房价需要一段较长时间的调整，才能进入区域发展应有的理性房价。迪士尼建成之后，必然带来周边餐饮、酒店等商业的繁荣，商业服务带来常住人口的增加就必然带来周边城市功能的发展与完善。但一个区域过快发展的过程中，必然会遇到各种问题而导致周边房价的起伏，对此市场应该有足够的认识。
中心城区房价上涨
克而瑞(中国)首席研究员陈啸天指出，在相对宽松的政策环境下，对于楼市的判断依据主要来自于经济是否稳定、供应市场到位和价格是否理性三方面因素的考量。
首先2010年经济环境将较09年将有进一步改善，投资、消费、出口的三驾马车有望并驾齐驱，同时,史无前例的信贷投放也带来了通货膨胀的强烈预期，这将加重2010年民众对通货膨胀的预期和担忧，投资者对房地产等保值性较好的资产需求将增加，可能带来明年市场成交中投资性购房比例上升,而市中心房产则为不错的选择。
其次是随着房产持续热销和房价的快速上涨，开发企业纷纷加快了建设进度，预计2010年市场供应量将出现一定的增长。供应上升的趋势在09年四季度已经有所体现。
依照陈啸天的判断，明年一线城市的价格依然偏高，下调可能性不大，市场需求小幅下滑,供应有所增长，受此影响预计房价将以稳中有升走势为主，涨幅将明显小于09年。具体到项目来看，城市外围项目由于市场竞争压力可能出现下跌，而城区内仍面临供应不足的问题，房价继续上涨的概率较高。
就一线以外其他城市而言，商品住宅的价格并未出现明显的大起大落，走势较为平稳。对于2010年的房地产市场来讲，只要政策环境不变，月度成交量走势保持稳定的话，市场价格不会出现明显的下调。
房源仍然相对紧张
根据业内人士分析，在一般情况下，市场存量低于过去三个月的销售量，就会出现到处排队的现象。
据易居中国的统计数据，目前宝山可售的一手商品住宅仅2785套，而10月份宝山就成交了2339套房源，过去三个月更是成交了6085套房源。这就使得宝山近期常出现排队抢购的情况，被媒体称为“无房可售”。杨浦目前可售的房源仅349套，过去三个月成交了788套房源。实际上，杨浦过去12个月里的月平均成交量在300套左右，其中多数月份的成交量在400套以上。但是，随着杨浦市场上可售的房源越来越少，杨浦的成交量也在大幅下降。
到目前为止，全市可售的一手商品住宅也仅506万平方米，过去三个月的成交量为464万平方米。从这个数据上看，整个上海都处房源紧张的状态，这也是楼市一受到利好消息带动，就会出现排队抢购、价格上涨过快的原因之一。
实际上，卢湾和崇明两个区县的可售房源分别只有148和142套，是房源最为紧张的区县，而黄浦、长宁、虹口、杨浦等几个区的可售房源也都不足500套，相对比较紧张。
薛建雄分析说，至今年以来，除了9月份的供应量达到149.78万平方米，与150.02万平方米的成交量比较接近外，其余月份的供需关系都比较紧张。今年以来的持续供不应求，导致了房价在4月份之后开始出现上涨，8、9月的供需缺口相对较小，市场压力有所缓解，房价上涨的趋势也有所缓解。但是到了10月份，供应量大幅下滑到129万平方米，而成交量还是保持在150万平方米的高位，导致了房价的重新上涨。
虽然11月已经有超过60个的楼盘预期会上市或推出新房源，但是各种利好消息不断加重了开发商加价和惜售的心里，也提升了购房者对房价的预期。因此，最终的供应量很难达到8、9月的高峰水平，而成交量不太可能有大幅的下滑。那么，11月楼市的供需关系可能还会比较紧张，房价上涨的压力也还会比较大。
薛建雄认为，马上就要进入低迷的冬季楼市了，去年出台的各种刺激政策也可能在经济普遍向好的情况下被取消，因此冬季之后紧张的供需关系有望得到缓解，房价上涨的压力也会有所减轻。
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