- 2007地王仍深陷“围城” 新牛市前“望而却步”
编者按：2009年，正当一批批企业再一次争先恐后向地价制高点发起冲锋，争当地王之时，2007年曾风光无限的地王们却正经历着“围城”之困。所谓“前事不忘，后事之师”在市场为不断刷新的纪录惊呼慨叹之时，回头审视曾经的07地王们，就显得别有意义。
⊙本报记者 于兵兵
2007年，以港资、民企为龙头的一代地王吹起了房产、土地泡沫，并最终在2008年市场调整中首伤元气�！�07地王”，从此成为市场中带点悲剧色彩的词汇。
而今，07地王们状况不一，或无奈退地、或被迫搁置、或艰难开工……但他们一个统一的行动是，没有重新杀回09年土地市场。其间有“一朝被蛇咬”的心理，也有资金链确实尚紧的客观事实。
“吃一堑长一智”的古训是商场上不变的真理。也许，07地王们的过去与今天对于现在还无条件乐观看市的新地王们，可为前车之鉴。
搁置：理由不一
6月下旬，某媒体以“22亿佛山地块遭深业集团退地”为题目，报道了一则最新的07地王退地信息。但记者辗转找到佛山国土资源局三水分局时却获得皆然不同的消息。
“深业集团没有退地�！� 佛山国土资源局三水分局相关人士明确表示。因为该地块周边环境、基础设施和开发条件尚未成熟，导致了项目未能按计划动工建设�！拔颐侵荒艿髡恋厥褂媚晗薜钠鹗既占岸そㄉ枞掌�，同时重新规定土地支付方式和周期。拿地方仍然是深业集团�！惫ぷ魅嗽背�。虽然理由十分正当，但无可置疑的是深业集团以21.35亿元竞得的这块2675.4亩土地被合理的拉长了土地出让金交付周期，暂缓了地块的开工。而回顾2007年的地王们，多数企业也是以类似形式获得了喘息的机会。
“这里是成都最黄金的商业地段，九龙仓地王却没有任何开工的动静，”成都第一太平戴维斯物业顾问公司一位高层告诉记者。彼时，他站在18楼的办公室的窗口指向窗外，他所在的办公楼与九龙仓地王隔街相对。
2007年9月20日，经过近140轮次的竞价，九龙仓以72.4亿元总价和8800万元/亩的单价竞得这块红星路广场地块。
然而，赛翁得马，焉知祸福？有业内人士预测，红星路广场项目前期投资应该不少于100亿，这无论对怎样的企业来说都是一笔巨资。另外，该地块楼面地价每平方米接近15000元，其销售均价将超过22000元，市场能否接受这一价格尚未可知。
更令市场惊讶的是，08年4月，市场传出消息，成都红星路广场地块被“挖掘到宋代街道及古建筑约6000平方米”。这一消息直接导致项目无限期停工。
而成都世邦机构研究机构樊邦勇介绍，在成都，众多07地王们和九龙仓一样将地块暂置“冷宫”。如信和、嘉里等一些港资企业，他们资本实力比较强，以时间换空间是他们的战略考虑，因此目前都还没有动静。
动工：保本促销
另外一些企业选择了冒险动工。2007年11月，重庆第一房企龙湖地产在上海拿到第一块地，总价15.4亿元，面积14.4公顷，楼面地价约为10700元/平方米，该价格一度被市场视为“风险上限”。此后，业内盛传龙湖上市未果，资金压力巨大，而该项目担负充实公司现金流的重大任务。于是，到第二年11月，短短一年时间，龙湖以最快速度将这个名为滟澜山的别墅住宅项目推上市场，价格仅定为“保本级别”。
“很多地王为了打平成本，都选择了打擦边球的做法，就是利用超大赠送空间摊薄楼面地价，弥补高价土地带来的成本上升�！币晃蛔噬罘康夭等耸砍�。据他介绍，蓝光、国嘉、置信等企业都在07年高价夺地，为了挽回现金流�；�，都不约而同地采用了这一做法。
“应该说，从07年到09年，房地产市场经过一轮调整，房价又回到原来的高点。对于一些房企来说，07年的高价地如果产品设计合理，目前的销售价格已经解开了成本枷锁。但需要提醒的是，随着70-90政策的弱化，商品房结构限制取消，而开发商加大赠送面积的做法也一定会被叫停。这对于从设计上打擦边球的开发商来说是一次新的成本提高的挑战�！弊冶硎�。
教训：谨慎入市
应对07年高价地的方式虽然不一，但07地王们今天在土地市场的表现却不约而同。
进入2009年，以保利、绿地为首的大型国资抢占低价市场先机，纷纷入市拿地。到了6月，土地市场已经被一片看多声淹没。一些非主营地产的大型国资开始陆续进场。
中金公司一份关于新地王的报告指出，和2007年地王相比，今年地王体现了几大特点。一是单价已经接近07年最高水平，但多数集中在一线城市市场。另外，拥有信贷和融资优势的国资企业将逐渐提升市场份额，相反，主流地产公司(包括07年大量拿地的企业)都相对谨慎。
“我们目前确实很少拿地，一是因为之前拿了一些储备地块，二是资金实力没有国资那么充裕。更重要的是，我们现在严格按周边房价反推土地楼板价，如果反推出来的土地价格过高，我们就不拿了。对于现在一些国资进入市场的摘牌价格显然会冲破目前的房价，我们觉得是有风险的�！闭憬患以�07年大举拿地的龙头房企负责人告诉记者。
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