- 开发商"乐意"坐地净赚 谁在挑战土地"两年大限"
湖墅南路密渡桥路口，一块仅3786平方米的土地，至今已荒废了许久。2007年2月，温州市乔讯房地产开发有限公司以7000万元的总金额成功拿下该地，10769元/平方米的楼面价在当时看来，即使与创下2006年“地王”纪录的“杭汽发”地块相比，也毫不逊色。如今，周边地价已悄然爬上了20000元/平方米，而属于该地块的现状依然停留在2007年。
2007年2月，浙江中南房地产开发有限公司拿下滨江长河的一宗地块，当时立下案名为中南·忆江南。近3年时间，忆江南项目迟迟没有动静；而据证实消息，此项目已在去年悄然迎来新东家——中南将于杭房联合开发该项目。
去年9月22日，中南置业集团与杭州市房地产开发集团有限公司共同举行了[2006]53号地块签约仪式。地块位于风景蝶院项目北面，总建筑面积8万多平方米，原本“忆江南”的案名至今暂未确定将沿用�！坝捎谑恰�90/70’项目，所以项目还是会以高性价比的小户型为主。按照现在的开发进度，项目于2010年上半年或将开盘�！倍杂谡飧龊狭Υ蛟斓男孪钅�，杭房销售负责人陈坚毅这样告诉记者。
不难发现，经过长时间“潜伏”，不少正迎来或即将迎来“最后期限”的出让地块，已踩着最后的节点陆续动工。
2006年12月，浙江华成投资开发有限公司以2.2亿元的价格，折合楼面价10976元/平方米竞得复兴白塔地块，3年来一直没有动工迹象。据了解，这个叫做华成·波尔多庄园的项目将以排屋为主要物业形态，“最近已经动工了”，华成投资一位黄小姐这样表示。
2007年2月，浙江华润房地产有限公司获得华丰板块一地块，位于如今的润和·亿城嘉园南侧，当时的拿地总价约1亿元，楼面价3184元/平方米。目前地块上将建起名叫华润·翠庭的住宅项目，据销售相关负责人祝小姐表示，地块眼下也已动工。
此外，由义乌中国小商品城开发有限公司开发的商博·东城印象、浙江汇鑫控股集团开发的汇鑫·星汇荣邸、丽水市金城房地产开发有限公司开发的博城·十八郡、杭州时代房地产开发有限公司开发的钱塘·新梧桐公寓等，如今都已拿地两年以上，目前项目正处于酝酿开盘阶段，部分甚至仍未动工。
1999年4月，国际颁布了《闲置土地处置办法(中华人民共和国国土资源部令5号)》；近年来，国土资源部更是多次下发通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地。
另一方面，杭城主城区日益减少的可售房源存量也使得市场上产生一定的“房荒说”。近日据统计，楼市长期的供应不足使得楼市的可售房源量持续缩减，截至11月15日，杭州可售房屋套数和可售房屋面积分别为10122套和161.92万平方米，其中可售住宅存量仅为3813套。
一方面是新房源吃紧的现状，另一方面则是多宗土地久久没有动作的现实�！傲侥甏笙蕖�，本应是悬在房地产开发企业头上吊绳最细的那把利刃，但时至今日，这把“�！比聪视姓嬲翱场毕蚩⑵笠�。
乔讯“密渡桥路地块”依然在继续长草
温州乔讯房产拿下的杭政储出[2007]3号地块，之所以在当时名噪一时，完全是沾了与其相毗邻的“杭汽发”地块的光。由于该地块面积太小，仅3786平米，因此当时在大多数杭城开发商眼中是一块“鸡肋”——地段虽好，操作空间却不大。
转眼就将三年，地块依然平静地置于矗立的楼宇间。为探查地块的新动向，辗转间，电话最终联系到项目相关负责人李茜。她表示，地块拖到现在还没动静，是因为就规划问题一直在与政府协商�！把巯孪钅孔钪展婊鸦境雎�，建筑面积相比之前少了约1000平方米�！敝劣诤问苯�，李茜没有做明确说明，只表示目前正在办手续，一旦手续齐备即将开工。
在杭州，类似密渡桥地块这样触犯了“两年大限”的闲置土地其实有很多。1999年4月，国家颁布了《闲置土地处置办法(中华人民共和国国土资源部令5号)》，国土资源部更是多次下发通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地�！傲侥甏笙蕖�，本应是悬在房地产开发企业头上吊绳最细的那把利刃，但时至今日，这把“刀”却鲜有真正“砍”向开发企业。
政府严打难禁开发商逐利本性
早在上个世纪末，由于协议出让拿地成本低廉，囤地之风一度盛行，不少地方政府就开始出台处置闲置土地的相关办法。但一直以来，一系列相关政策却未能如市场预期般执行。
1999年，国土部颁布《闲置土地处置办法(中华人民共和国国土资源部令5号)》，其中明确规定：在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
另据中原地产最新调查的全国12个城市土地数据，在其选取的万科、金地、和黄等40家知名开发企业2003年在公开土地市场获取的270幅地块样本中，除去在售和售完状态地块，仍有27%处于未开发状态。这些地块中，于2003-2007年拿地，至今尚未开发的有28块，包括和黄2005年在重庆拿下的某高价地及泰达在天津投资的某地块。这些地块至今多数并未转让，仍囤积在原有开发商手中闲置。
“一般而言，政府根据企业本身资金链、土地款的支付情况来酌情裁定一个土地的闲置时长。如果土地闲置逾期时间过长，政府也看不到企业支付土地款的任何端倪，才会不得已收回土地；但一般情况下肯定是以监督、扶持为主�！币晃灰的谌耸空庋治鲋赋�。
开发商“乐意”坐地净赚
有业内人士指出，在一定程度上，土地闲置的背后，“逐利”正是开发商心中的小算盘，“就拿一些于2007年高点时拿地的‘地王’来说，本着对后市的乐观预期，即使是暂时的资金困扰，但长期积累后，就是一笔大收入�！�
再来看2007年温州乔讯房产拿下的杭政储出[2007]3号密渡桥地块，当时的拿地楼面价为10769元/平方米。当年底，距离该地块不远的原东南面粉厂地块已逾19000元/平方米的价格被竞得；今年，新华集团地块成功出让，楼面价更已拍至22361元/平方米。两年中，密渡桥地块已坐地净赚至少一倍利润。
密渡桥地块已如此，更何况“杭汽发”的“坐地吸金”速度，要知道其背后还有“绿城+滨江”这两块金字招牌。
华成·波尔多庄园，就在上城区八卦田附近，2006年12月的拿地价格为10976元/平方米。今年，馒头山旁的南星桥粮库地块，出让价格为24295元/平方米。
华润·翠庭，华丰板块，2007年2月的拿地价格为3184元/平方米。与其毗邻的润和·亿城嘉园，将于近期推出均价约13500元/平方米的新房源。
钱塘·新梧桐公寓，2007年9月的拿地价格为5347元/平方米。就在上个月，与其相临近的之江再创造土地出让楼面价的历史新高，达15281元/平方米。
“按照现在楼市的行情，尤其是在上海、杭州的沿海城市，地价是逐步攀升的。所以只要楼盘开得越晚，房价就能提得越高。在这种情况下，出于趋利的本性，地产开发商是很乐意这么做�！倍杂谡庋南窒�，中国指数研究院杭州研究分院研究总监曹旭东这样分析。
资金问题成土地闲置要因
“其实主观上闲置土地的开发商占了极少数，没有企业希望放着可以赚的钱不赚。除规划调整等客观原因外，一般来说，资金才是土地被闲置的最主要因素�！币晃豢⑸滔喙馗涸鹑苏庋嫠呒钦�。该开发商曾于2007年8月拿下位于留下的一宗地，由于资金不济等原因直到近日才有起色，但日前仍处于未动工的状态�！霸谙衷诘氖谐』肪诚�，开发企业捂地得不偿失，只会拉长战线占用自己的资金�！�
中天集团副总裁金伟成分析说：“在市场高点时以高价拿下地块，因此，开发商的资金也随之被套牢，以至于无力开发土地项目，导致土地闲置并最终被政府收回。这样的案例已屡次在外地发生，这也是开发商资金影响土地开发的最主要原因�！�
“其次，拿地后随着土地价格的高企，不少开发商也会选择以合作的形式操作项目。一方面，开发商在规划过程中对自己的操盘能力有了更深的认识，认为自己能力有限，因此求助于另一方；另一方面，即使开发商的拿地价格较低，在操盘获利上不成问题，但一个公司的操盘能力与项目获利多少却有着直接关系，站在这个角度上，也有不少开发商选择合作�！�
“当然，作为开发商拿地的‘坚强后盾’，银行方面是否能顺利提供款项也很重要�！苯鹞俺杀硎�，一些开发商在拿地时可能会想当然地认为银行可以提供资金保证，但拿地后双方却产生分歧，以至于资金无法及时到位，地块开发进度便因此受阻�！�
主管部门：立法容易监管难
有业内人士指出，中央出台“土地闲置两年以上，政府就能强制收回”这一政策的立意是极好的，这在一定程度上可以控制房地产开发商囤地的规模，对抑制房价的过快上升有重着要作用。然而，这一政策却并没有得到地方政府的严格实施。
在如何界定“闲置”一说上，市场一直存在声音�！懊挥幸桓銮惺悼尚械谋曜既ヅ卸ㄍ恋厥欠癖幌兄��！辈苄穸�，“按照‘两年内动工’的规定，一个正在开发的地块，只要有施工队有开工，似乎就不能说土地被闲置了，但实际上可以通过放慢工期的方法来控制楼盘上市的时间。结果就是从拿地到楼盘真正面市的时间被拖得很长，开发商的目的也就达到了。这也是日前经常被市场所提及的‘假开工’�！�
在目前的政策规定下，现在土地成功出让后并不需要马上付出所有款项，大部分的款项是可以等到楼盘销售后再进行支付的。对此曹旭东表示：“如果严格按照相关政策执行，政府收回土地容易，但也同时意味着土地拍卖所得后续资金的回收就成了问题。出于这方面因素的考虑，监管部门对严格执行中央有关土地闲置政策的放宽就很容易让人接受了�！�
此外有舆论指出，闲置土地管理办法规定两年大限时，就留出过一定的操作的空间，“因政府、政府有关部门的行为造成动工开发迟延的除外”。针对这一规定，青岛就曾有开发商故意制造“政府原因”，譬如说报批项目时故意写错一些关键数据，被政府部门退回修改，自然就成了“动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延”。
监管部门应因地制宜
“‘两年大限’，这是大家心照不宣的事情�！辈恢挂晃灰的谌耸吭诮邮懿煞檬闭饷此�。在开发企业和一些监管部门的调整下，这一原本有效的政策已被化解于无形。
有开发商告诉记者，实际上，在去年下半年，杭州市各区的土管相关部门曾给一些通过招商引资等方式竞得土地的开发商召开了会议或给予通报。其中表明，于2007、2008年拿地的开发商，其相关土地款支付时限可往后延迟半年时间。这也与“24条”中所提出的优惠政策基本相符。
一位不愿透露姓名的开发商负责人表示，在土地囤积是否会被监察一事上，一些中小开发商相比大型的实力开发商更心存阴霾�！熬筒簧佟赝酢诨疵挥斜磺宀橄窒罄此�，能拿到地的都是有实力的开发商，既然有能力拿到好地块，也就有能力不被收回�！�
“如果切实实行中央有关土地闲置的政策的话，损失最大的实际上并不是地产开发商，而是各地监管部门�！辈苄穸�。至于相关机构如何监管的问题，他认为必须因地制宜�！案鞯氐木咛迩榭龆即嬖谧乓欢ǖ牟畋�，面对不同地方出现的情况，不能因为情况相似就武断地搞‘一刀切’。对一线城市土地闲置情况的监管应当进一步加强，对二三线城市则应适度放宽。毕竟二三线城市的发展更需要开发商资金的支持�！�
金伟成则直言：“如果真要明确监管，就可以将目标瞄准于‘竣工时限’�！苯鹞俺杀硎�，在每次的土地出让手册中，对该地块的竣工时间都有明确的时限标准�！罢粽嬗幸舛韵兄玫乜榧哟蠹喙芰Χ�，就应该对竣工时间严查，而不是拘泥于动工时间�！崩丛矗� 青年时报
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