9月27日央行发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求各商业银行提高第二套房贷款的首付和利率，堪称今年以来针对楼市的最严厉金融调控政策。

　　10月底，北京主要房产中介商链家地产的最新市场研究报告称，10月份北京市区二手房成交量环比下降9%，但相比去年同期上涨四成以上，平均成交价9146元/平方米，环比上涨仅1.3%，涨幅趋于平稳，总体上呈现“量跌价平”趋势。

　　分析显示，房贷新政实行一个月来，与已出台的各项宏观调控政策共同发挥出更好的“组合拳”威力，令客户观望情绪加重，交易周期变长，交易量出现下跌。不仅房产投资者购房意愿受到一定抑制，同时也延缓了部分自住型购房者的计划，使得今年北京二手房交易持续的“高烧”有所降温，预计年底前二手房成交价及成交量很难有太大幅度的上涨。

　　上述研究报告指出，房贷新政对北京二手房市场具体影响主要体现在以下几个方面：

　　10月份120平方米以上大户型成交量环比上涨15.7%，整个二手房市场成交面积有向高档位漂移的趋势。

　　大户型成交的走高，与第二套房提高首付及利率的贷款新政有密切关系：房贷新政迫使一部分准升级置业者改变购房计划，放弃将来“以小换大”或“以小养大”的打算，选择一步到位式的购房方案，使大户型成交量短期之内上升明显，但其平均单价要低于小户型单价，比二手房整体均价低约10%左右，这也有助于让二手房交易均价涨幅趋于平稳。

　　10月份各区域成交情况迥异，整体表现是南北上涨东西下降。东西部中高档房成交量下降，也促成了整体二手房均价涨幅趋于平稳。

　　北京东西部中高档房集中区域，是近年来热点成交区域，投资收益明显，购买两套以上住房的投资者占相当比例，他们受到第二套房贷新政影响较大，在前期投资成本及后期持有成本都远高于预期的情况下，暂缓购房需求核算投资风险是必然之举。但在当前资本市场宽幅震荡调整，股市投资风险正在急剧放大的情况下，房地产投资相对稳健，依然会吸引一部分资金，可以抵消房贷新政对市场的部分冲击，部分投资潜力明显的区域投资空间依然较大，预计投资者的观望态势会逐渐改变。

　　10月份全款购房比例“止跌回升”，贷款比例为52%，全款则上升3%，达到48%。

　　房价持续上涨，消费者购买力相对下降，贷款比例应该是逐步上升的，但10月份全款购房比例逆势上升，其根本原因在于提高首付款政策的冲击：首先，提高首付比例限制了部分消费者，特别是投资者贷款购房的行为；其次，部分资金较为充裕的消费者弃贷款而转为全款，对他们来说，首付款由三成提高到四成并不影响置业计划，关键是利息大幅上升，一次性付清房款，既节省了利息的支出，也不用再为央行频繁的加息伤脑筋。预计全款购房比例上升的现象，还会持续一段时间，不过由于消费者可以通过公积金或是结清第一套房的贷款继续享受优惠政策，经过近段时间的调整后，相信未来贷款购房的比例仍将稳步回升。

　　房交会调查：五成以上二次贷款买房人群暂缓购房计划。

　　10月27～28日举行的北京房交会期间，链家地产进行了主题为“房贷新政对您的购房影响”的现场调查，结果显示：房贷新政出台后，大约七成消费者认为北京市房价将“继续上涨”，其中四成多人士认为房价涨幅将趋缓，四分之一的人相信“将继续快速上涨”，仅有近三成人士认为房价“会停止上涨或下跌”。调查同时显示，利率提高对购房者影响要大于首付提高，两者的比例大致为六比四。在房贷新政出台后，首次置业者中约有六成人士选择“按照原计划购房”，第二次贷款买房人士中超过五成三选择“暂缓购买第二套或以上房产”，因此可见，房贷新政对于二次置业人士影响确实较大。

　　住宅租金水平明年初可望提高。

　　房贷新政出台及物业税即将实施的消息，提高了人们对房产投资成本加大的预期，同时明年初将执行新的利率标准又令购房者成本支出增多，促使他们把空置的房产出租，并尽可能地提高租金以对冲成本的支出。预计经过年底的租赁淡季后，明年初住宅物业出租量及租金水平会明显上升。(谭洪安)