- 新一轮调控背景下的楼市:开发商又耍"自买自退"
编者按：新一轮楼市调控正处“进行时”，相关部门、各地政府陆续推出了配套实施措施。在这样的背景下，近期不少城市楼市初现变化，成交量明显回落。与此同时，“地王”仍在推陈出新，信贷及资本对楼市的追逐一时难改，观望氛围逐渐浓厚。楼市调控面临“窗口期”，房价离“理性回归”有多远？本版今日特约请本报驻各地记者，对近期楼市作出初步分析判断。
北京：
楼市成交量下跌 价格未现明显松动
□记者 李佳鹏 北京报道
持续火爆的京城楼市正在发生变化，记者从亚豪机构、中原地产、链家地产等机构获得的数据显示，北京一二手商品房成交量均出现了一定幅度的下跌，但房价依旧坚挺未出现明显的松动迹象。业内人士认为，下一步京城楼市面临调整，不排除房价出现局部性、阶段性的回调。
北京中原三级市场研究部的统计数据显示，2010年1月1日至15日，北京二手住宅网签成交量为5248套，与2009年12月同期的19861套相比，下浮73 .6%，与12月下半月的17538套相比，也明显下浮了70.1%。
和二手房的走势相类似，一手期房商品住宅成交也出现了一定幅度的下滑。亚豪机构统计显示，截止1月17日，北京期房商品住宅成交3618套，成交面积39.1万平方米，其中不包括政策房纯商品住房成交套数、面积分别为3191套、35.7万平方米，与2009年1月同期相比，期房商品住宅成交套数下降了25.2%，成交面积下降了15.1%，而不包括政策房的纯商品住房成交量也同样出现下挫，成交套 数 、面 积 分 别 下 降 了15 .1%和3.5%。与之对应，现房成交量与去年同期相比略有上升，截止1月17日，北京现房商品住宅成交1098套、成交面积15 .2万平方米，同比去年同期分别上升了10.9%和32.2%。
与此同时，二手房累积房源量出现较大幅度增涨�！傲醇业夭蓖臣葡允�，1月上半月，新增房源量与2009年12月同期基本持平，累积房源量却几乎是12月同期的两倍；而新增客户量比12月同期下降四成左右。这样一来，二手房供需比从原来的1∶5左右，降至1∶1.5左右。
对于成交量的下滑，中原地产三级市场部副总经理宫萍分析认为，主要有两方面原因。首先，2009年北京市二手住宅创新高的20万套成交量，既消化了2008年抑制的购房需求也透支了一部分2010年的购房需求，进入2010年以来，需求量有所回落，致使交易量走低。
其次，继2009年12月14日国务院常务会议明确表态“遏制房价过快上涨”外，近期住房和城乡建设部部长姜伟新提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。这无疑是给消费者传递一种信号，2010年房价有可能出现下降，进而引发购房者观望，致使成交量下降。
尽管成交量出现一定幅度的下跌，但房价依然坚挺未出现明显的松动迹象。记者了解到，受2009年北京二手楼市火爆交易的影响，业主的心态仍旧比较坚挺，除个别着急用钱急卖或本身房产在某些方面有缺陷(如采光差等)的业主可以有微量的议价空间外，绝大多数业主的报价仍旧在高位徘徊。北京中原地产望京区域的分行经理介绍，1月以来，区域内中高档二手商品房的报价虽未继续大幅上涨，但也未出现回落的迹象，区域内的二手房均价从去年12月的18000元每平方米左右涨至18500至20000元每平方米左右。
对于未来的走势，接受记者采访的业内人士都持谨慎乐观的态度。北京中原三级市场研究部认为，1月本身 是 传 统 的 楼 市 清 冷 期 ，而 受 到2009年楼市疯狂活跃的影响，今年楼市会显得格外冷，而随着楼市相关政策的逐渐明朗化，预计买卖双方的僵持现象将持续至春节后，1月至2月中旬的楼市成交将不够活跃，而业主的坚挺心理仍将继续。
亚豪机构副总经理高姗认为，2010年北京房价的总体走势仍将保持上行。之所以这么判断，一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响造成的；另一方面是由于2009年土地价格不断上涨，“地王”屡创新高，在成本因素作用下，未来的房地产价格必然会出现上涨。此外，从需求层面来看，由于北京的大城市效应，不但刚性需求旺盛，投资性需求也比较强大。在多重客观因素的叠加作用下，2010年房价仍将保持上行走势。
不过，高姗同时表示，不排除房价会出现局部性、阶段性的回调。她解释说，这一方面是由于刚性关系和具体产品来决定的。某一时间段、某一区域，产品同质化、集中入市等都会造成供需关系发生变化，为了销售产品，开发商会出台相关措施，如打折、促销、降价等，这些都是正常的市场交易行为。另外一方面受政策调控影响，消费者很可能再次出现观望情绪。届时楼市的供应格局将会发生改变，阶段性的供大于求现象很可能发生，届时，房价将会出现调整。
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