发表评论 住房问题是重要的民生问题，是上海市委、市政府最为关注的重要问题之一。上海在实施廉租住房的基础上，近期又将推出经济适用住房，以更好地解决中低收入家庭住房困难，建立健全住房保障体系。
为建立完善经济适用住房运行机制，上海市住房保障和房屋管理局制订了《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》(以下简称《试行办法(征求意见稿)》)。现市政府要求将《试行办法(征求意见稿)》向广大市民公示，广泛听取和征求市民的意见，以便进一步修改、完善。
为方便市民更好地理解有关政策内容，我们对上海市住房保障和房屋管理局进行了专访。
A管理和建设
-目前集中建设的经济适用住房大基地，大多位于外环线附近-少量启动早、配套条件好的中、小基地，预计明年下半年可试行供应-建筑面积在40到70平方米以内，高层住宅相应增加，外环线内从紧
问：经济适用住房有哪些来源渠道？ (第7、42条)
答：本市将采用多渠道、多种方式筹措经济适用住房，加快解决中低收入住房困难家庭的居住问题，《试行办法(征求意见稿)》第7条和第42条对房源筹措分别作了规定：
一是单独选址、集中建设。这将是本市筹措经济适用住房的主要方式，按照全面规划、合理布局的要求，在交通较为方便(通常在建设或规划的轨道交通沿线)、临近外环线的区域确定住宅基地，进行集中建造。
二是在商品住宅建设项目中按一定比例配置建设�？悸堑礁髑�(县)商品住宅建设项目分布有差异，条件有不同，为便于操作，拟由市政府作出原则要求和总体计划安排，由各区(县)政府根据实际条件和需要，统筹平衡设定配置建设的项目和比例。
三是其他筹措方式。包括由政府指定机构收购符合条件的普通商品住房、存量住房；政府采取措施，鼓励社会机构和居民积极提供住房，向符合条件的住房困难家庭出租等。
目前集中建设的经济适用住房大基地，大多位于外环线附近，分布在全市东南西北各个区域。如今年启动建设的大基地，有宝山区顾村、南汇区航头、闵行区浦江、松江区泗泾、青浦区华新、浦东新区三林等，此外，还有些中、小基地。这些基地正在抓紧施工建设，少量启动早、配套条件好的中、小基地，预计2009年下半年可试行供应；也有部分大基地由于工程周期和配套设施建设等原因，估计要2-3年后才能供应。
问：经济适用住房的建设和装修有什么规定？ (第9条)答：根据建设部《经济适用住房管理办法》规定，结合本市的实际情况，本市拟对外环线以内和以外区域建设的经济适用住房，采取两种不同的户型面积标准，外环线以内的面积从紧。房型上主要建造一室户和两室户，少量建造三室户，建筑面积在40到70平方米以内。高层住宅可相应增加一定的建筑面积。
对于装修问题，我们之前在一定范围征求市民意见时，也有不同的建议。此次，在全市范围内征求意见，希望广大市民可给我们意见。如，是否要装修；如果要装修，希望在标准上是最基本的简单装修，还是略好一点的。
问：经济适用住房的售价和租金是如何确定的？ (第12、23条)
答：由于经济适用住房的售价和租金将直接影响中低收入住房困难家庭的承受能力。因此，《试行办法(征求意见稿)》对此进行了严格规定。
国家规定，经济适用住房建设应当以保本微利为原则�！妒孕邪旆�(征求意见稿)》已按此原则，明确了本市经济适用住房销售实行政府限价管理。销售价格不得高于销售基准价格及上浮幅度，并由住房保障机构明码标价，向社会公布。此外，严格规定了审批程序，明确销售基准价格和浮动幅度应由区(县)住房保障机构以该项目的结算价格为基础，根据同区域和相邻区域内经济适用住房项目的价格进行综合平衡后确定，报区(县)价格主管部门会同房屋管理部门审核，经区(县)政府审定，并报市政府有关部门备案后，方可执行。实际供应价格大体相当于同区域普通商品房价格减去政府的土地出让金和房地产企业的预期市场利润。市政配套好的建设基地，还可省去市政配套费部分。
目前，本市经济适用住房主要以销售为主，今后将逐步提供可租赁的经济适用住房。承租经济适用住房的家庭需支付租金，租金标准参照相同地段、质量商品住房市场租金标准的一定比例设定。政府对经济适用住房租金也实行限价管理，租金标准由经济适用住房产权人申报，价格主管部门会同房屋管理部门核定，并且向社会公布。
B供应对象
-申请购买经适房的家庭必须符合四大条件：
●户口年限：家庭成员具有本市常住城镇户口的年限定为7年 (含7年)以上；家庭全体成员在申请所在区(县)的户口年限定为5年(含5年)以上。
●家庭住房面积：人均建筑面积15平方米(含15平方米)以下
●家庭收入和财产标准：经济适用住房申请家庭(三人家庭)人均月可支配收入标准拟为2300元(含2300元)以下，人均年收入标准为27600元(含27600元)以下。家庭财产标准定为人均不超过7万元�！裨凶》孔孟拗疲�5年-申请租赁的在收入和财产条件上将有更严格的规定-符合条件的且年满30周岁的单身人士，也可以单独申请
问：《试行办法(征求意见稿)》已明确了经济适用住房供应对象的几项条件和动态公布的原则。本市首次公布的具体标准将会是如何确定的？
(第14条)
答：《试行办法(征求意见稿)》第14条原则规定了申请购买经济适用住房的家庭成员必须符合户口年限、家庭住房面积、家庭可支配收入和财产等方面的条件。同时，这些准入条件如何细化为具体标准，我们在前一阶段的制订工作中，认真听取了市政府有关部门、专家学者和部分市民的意见，有了一些初步的考虑。其中：
(1)家庭成员的户口年限。主要是为体现经济适用住房制度的公平性和有序性，避免部分家庭随意迁移户口，集中到某区域申请经济适用住房等问题，因此规定的户口年限包括两个方面：一是家庭成员具有本市城镇常住户口的年限；二是申请经济适用住房时，在所在区(县)已达到的户口年限。在起步阶段，拟确定的意见是：家庭成员具有本市常住城镇户口的年限定为7年(含7年)以上；家庭全体成员在申请所在区(县)的户口年限定为5年(含5年)以上。
(2)家庭住房面积。经济适用住房主要是解决中低收入家庭的居住困难，因此，要有一个住房困难面积标准作为前置条件。住房困难面积标准主要考虑居民家庭的基本生活起居要求，并结合本市住房困难家庭规模、政府住房保障能力和社会经济发展水平等因素综合加以考虑。为了更好地解决市民群众的住房困难，目前考虑经济适用住房申请家庭的住房困难标准暂定为人均建筑面积15平方米(含15平方米)以下(如公房租用凭证仅有使用面积的，将根据房屋类型及市统一的折算标准，换算成建筑面积)。
(3)家庭收入和财产标准。家庭收入是指家庭成员在一定期限内拥有的全部可支配收入，包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保障支出后的工薪收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入等�！妒孕邪旆�(征求意见稿)》中家庭收入标准的确定，主要依据居民家庭收入在扣除其基本生活支出后，是否有能力通过市场化方式解决其住房困难进行测算。
家庭财产指家庭成员拥有的存款、非居住房屋、车辆及有价证券等财产。家庭财产标准，主要依据家庭购买一套中小套型、中低价位的普通商品住房，是否具有支付房贷首付款的能力进行确定。
家庭收入和财产标准，经有关部门和专业机构进行综合测算，初步考虑：经济适用住房申请家庭(三人家庭)人均月可支配收入标准拟为2300元(含2300元)以下，人均年收入标准为27600元(含27600元)以下。家庭财产标准定为人均不超过7万元。
(4)申请前原有住房转让限制。为防止申请家庭将原有的住房转让他人、人为造成住房困难后申请经济适用住房�！妒孕邪旆�(征求意见稿)》拟要求，申请家庭的全部成员在提出经济适用住房申请前的一定年限内，没有转让房屋的行为。在具体的年限设定上，初步考虑规定5年。
目前，本市经济适用住房的供应方式以购买为主，对申请租赁的家庭在收入和财产条件上将有更严格的规定。申请家庭除了符合上述条件外，其收入和财产状况必须低于特别规定限额，方可申请租赁经济适用住房。租赁经济适用住房的收入和财产标准，将由有关部门另行制定。
以上具体标准将由市政府审定，并且向社会公布。公布实施后，将根据经济适用住房供应的情况、本市居民收入变化、社会经济的发展，实行动态调整。
问：单身人士可以申请经济适用房吗？(第14条)
答：结合经济适用住房的房源供应情况，凡符合申请经济适用住房其他规定条件，并且年满30周岁的单身人士，也可以单独申请购买或租赁经济适用住房。
C 供应标准
-原则上以家庭为单位，分无房户和有房户区别对待-无房户1至2人，安排一室户；3人的，安排二室户等
问：经济适用住房的供应标准有何规定？ (第18条)
答：经济适用住房原则上应以家庭为单位，向住房保障机构提出申请。申请家庭有的是无房户，有的原来有住房，在确定申请家庭可以购买或租赁哪种套型住房的时候，也将区别对待这两类申请家庭。一是对无房户，包括目前租赁私房的申请家庭，原则上根据申请家庭的成员人数和代际结构，出售或出租相应套型的经济适用住房，如1至2人，安排一室户；3人的，安排二室户等。二是对原有住房的，包括有自有住房或租赁公有住房的申请家庭，根据本市城镇居民家庭住房困难面积标准与原有住房面积之间的差额，购买或者租赁相应套型标准的经济适用住房。差额面积小的，购买或租赁套型小的住房；差额面积大的，购买或租赁套型大的住房。
申请家庭可以提出申请，将原有住房交由住房保障机构按合理价格收购，主要用于经济适用住房或廉租住房等房源。住房保障机构同意收购的，该申请家庭将在购买或租赁经济适用住房的套型标准上予以适当提高。
D申请和审核
-申请时若弄虚作假将取消资格，5年内不得申请，已申请到的也要收回-采取两次摇号轮候选房，两次放弃选房权利的，5年内不能再申请
问：如何申请购买或租赁经济适用住房？ (第15、16条)
答：为方便申请购买或租赁经济适用住房，《试行办法(征求意见稿)》明确：
申请家庭成员必须自行协商，推举主申请人，负责听取和协调家庭其他成员(共同申请人)的意见后，向户籍所在地的街道(乡、镇)社区事务受理服务中心提出申请。
申请时，应如实填报申请表，并按规定提交以下三方面材料：一是家庭成员的户口、身份证明；二是原有房屋的房地产权属凭证(或者租用公房凭证)；三是家庭收入和财产证明等相关材料。
如果弄虚作假、隐瞒真实情况，或者伪造证明的，其个人不良信用记录将被纳入上海市个人联合征信系统；同时取消申请资格，5年内不能再申请；已经申请到经济适用住房的，也要按照规定收回，并追究相应责任。
经济适用住房的审核实行“两级审核、两次公示”制度。
主申请人提出申请后，先由街道(乡、镇)住房保障机构负责初审，开展各方面情况核查。其中，家庭收入和财产情况，要委托“上海市居民经济状况调查评估中心”进行核查。初审符合条件的，在申请家庭的户籍所在地和实际居住地进行首次公示。
首次公示通过后，报区(县)住房保障机构进行复审。经复审符合条件的，由区(县)住房保障机构通过指定媒体向社会再次公示。再次公示通过的，由区(县)住房保障机构向申请家庭出具登记证明，并报市住房保障机构备案。
考虑到，政府指定机构对申请家庭的居住和收入、财产等状况进行核查和审核结果公示，都必须取得申请家庭的同意。因此主申请人申请时，还需签署同意由政府指定的机构对其住房与经济状况进行核查和对审核结果进行公示的书面文件。
问：申请购买或租赁经济适用住房如何进行轮候和选房？ (第17、19、20条)
答：为了体现经济适用住房供应的公平性，《试行办法(征求意见稿)》提出，对在规定时段内符合条件的申请家庭，拟采取两次摇号轮候选房的供应方式。
第一次主要是进行摇号排序，确定申请家庭的轮候次序。由区(县)住房保障机构对在规定时限内登记的申请家庭，通过公开摇号，建立轮候名册，以便分批组织相应数量的申请家庭进行选房。
第二次主要是进行摇号选房，由区(县)住房保障机构根据提供房源的数量和户型，组织轮候在先的申请家庭，通过公开摇号方式选定房屋。但是，摇号选房是摇出仅限1套住房供应，还是摇出一组(如5套住房)供选择，这些都需要听取群众意见和通过实践检验。因此，《试行办法(征求意见稿)》没有对选房方式作出唯一性的规定，欢迎市民提出建议。
为维护轮候选房的秩序，对轮候选房中的下列行为也作出了相应的规定。一是对因当期房源套数或者房型等供应有限而未能轮候选房的，其轮候序号继续排列在下期房源供应的轮候序号之前；二是在当期房源供应的规定期限内不签订选房确认书，或者不签订销售合同或者租赁合同的，视为放弃选房权利，其轮候序号排列在放弃选房权利时已登记的申请家庭之后；三是两次放弃选房权利的，5年内不能再申请经济适用住房。
问：购买或租赁经济适用住房需办理哪些手续，可享受哪些优惠政策？ (第19、21、22、23、25条)
答：申请家庭通过轮候选房，确定购买或租赁的经济适用住房后，按以下程序办理购房或租房手续：
一是轮候选房后，应当与区(县)住房保障机构签订《选房确认书》。
二是申请家庭购买住房的，与出售人签订《经济适用住房销售合同》；申请家庭租赁住房的，与出租人签订《经济适用住房租赁合同》。经济适用住房销售合同和租赁合同应统一使用市房管局制定的示范合同文本。示范合同文本对如何合理使用经济适用住房、申请家庭购买或承租后相关的权利限制、违反合同约定后需承担的法律责任等作出了规定。
三是购房家庭应在规定的时间内，持选房确认书、经济适用住房销售合同和相关材料，向经济适用住房所在地的房地产登记部门办理房地产转移登记，领取房地产权证。租房家庭签订租赁合同后，合同当事人则应按规定，向经济适用住房所在地的房地产登记部门办理租赁合同登记备案。
购买或租赁经济适用住房的家庭，可享受的优惠政策，在《试行办法(征求意见稿)》中已作了明确规定，其中购房的除可按规定享受税收优惠政策外，最突出的一点是：家庭成员中缴交住房公积金的，在支付首付款后，可申请全额住房公积金贷款；租房的则可提取住房公积金账户余额支付租金。
E 售后和租后管理
-购买的经济适用住房，只能自住，非特殊原因5年内不得转让、出租-承租的也只能自己租住，不得擅自转租、出借或从事其他经营性活动-产权满5年转让的应从售房总价款中，按照购房合同约定的比例，向政府缴纳相应的价款
问：购买或租赁经济适用住房后，还有哪些规定？(第27、32、33条)
答：由于经济适用住房享受了免收土地出让金、建设和经营中的行政事业性收费与政府性基金，以及项目外的城市基础设施建设等费用，因此，申请家庭购买的经济适用住房，拥有有限产权，只能自住，非特殊原因5年内不得转让、出租。
承租的经济适用住房也只能自己租住，不得擅自转租、出借或从事其他经营性活动。
承租家庭在租期届满前3个月内，可以提出续租申请。经审核符合条件的，可以续租；因不符续租条件或者在租赁期间购买其他住房，没有通过审核的，租赁合同到期终止。
问：购买的经济适用住房，是否可以上市转让和继承？(第28、29、30条)
答：考虑到申请家庭购房后，由于各种合理的原因需要处置购买的经济适用住房，《试行办法(征求意见稿)》规定购房家庭可以申请上市转让经济适用住房。但是，上市转让经济适用住房，不能将同时转让的社会公共资源全都归属于经济适用住房家庭。这样做的话，对其他市民群众是不公平的。因此，《试行办法(征求意见稿)》具体规定：购房家庭上市转让经济适用住房的，应当取得家庭全体成员的书面同意，并征询区(县)住房保障机构的意见，其中：
(1)取得房地产权证不满5年，购房家庭因特殊原因确需转让的，应当取得区(县)住房保障机构的审核同意，并由该住房保障机构按原购房价格及同期银行存款利息回购。
(2)取得房地产权证满5年后需转让的，应先由区(县)住房保障机构按照相同地段、质量的普通商品住房市场评估价格进行回购；明确不回购的，购房家庭才可以向市场自行转让。但转让后应当按照购房合同的约定，从售房总价款中，按照经济适用住房中原政府免收的土地出让金等优惠费用，占销售价格与优惠费用之和的一定比例，向政府缴纳相应的价款。
经济适用住房权利人死亡，继承人可以依法继承，但继承人如果不是申请家庭成员的，则只能转让经济适用住房，获得转让价款。
问：经济适用住房的承租人能否购买承租的房屋？(第24条)
答：考虑到一部分申请家庭的经济承担能力，《试行办法(征求意见稿)》明确经济适用住房承租家庭，在租赁期间可以采取部分购买、部分租赁经济适用住房的方式，逐步取得该房屋的产权，达到稳定居住的目的。该种方式比较复杂，将专门研究制订操作办法。
问：经济适用住房在物业服务方面有哪些规定？(第31条)
答：改革开放以来，本市房屋的物业服务已经全部实现市场化的管理机制，经济适用住房的物业服务也应坚持市场化原则。对此，《试行办法(征求意见稿)》明确：
(1)经济适用住房的维修资金应当按照本市商品住宅维修资金的有关规定缴纳。
(2)前期物业服务，同商品住宅项目一样，由建设单位采取招投标的方式选取物业服务企业。其中：集中建设的经济适用住房，先由区(县)住房保障机构按照本市住宅物业服务收费标准合理确定；配建的经济适用住房，则按照所在住宅小区统一的物业服务收费标准执行。
(3)业主大会成立后，则由业主大会按有关规定确定物业服务收费标准。
问：《试行办法》及相关配套规定将在何时出台？
答：公开征求市民意见工作结束后，市政府相关部门将根据市民的意见和建议，进一步修改完善《试行办法》。预计在明年一季度报市政府批准后，及时颁布实施。此外，《试行办法》颁布后，市政府还将选择试点区(县)试行运转，在实践中完善配套政策和实施细则，然后在全市推行。
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