- 存量房客户无人"中彩" 银行：多等一月省上亿元
此时再去深究哪个银行推出房贷优惠细则、细则如何制定这些问题，都已经失去了意义。因为银行在年初发起的优惠细则风暴根本就没想过方便众存量房房奴。
有哪个房奴真正享受到了银行的7折贷款优惠？一个都没有！换句话说，银行已经“绑架”7折房贷政策为“人质”，一旦“人质”脱手，贷款收入就要降低几个百分点，个贷部的日子就会因此不舒服。为了不让那些到手的利益缩水，“认真”地进行细则审批就成了银行对政策“拖一天算一天”的杀手锏……
有令慢行 存量房客户无人“中彩”
2008年1月1日，所有寄希望于这一天能收到银行房贷利率打7折的存量房贷款者，都感到异常失望。更令他们失望的是，直到本报记者截稿，他们中还没有一个人收到银行确定给出的7折优惠单据。
事实上，早在2008年10月27日，央行就已发布了《扩大商业性个人住房贷款利率下调幅度支持居民首次购买普通住房》的文件。文件中首次提到最低7折的房屋贷款利率政策。
银行对此文件的反应整体慢半拍，并都采取了观望态势。直到2008年底，国有四大行才基本敲定对首套房贷新贷款者7折利率优惠的基本政策，而存量房贷款能否享7折优惠的讨论则一直持续到2009年。
目前，多家银行已松口，且有不少新贷款者已享受到7折优惠政策，但对存量房客户来说，还没有一个人能成功从银行得到7折利率优惠。
集体“失语” 分行支行打太极
“问题出在总行，我们没得到实施细则的通知单�！闭饩浠�，是银行客服部电话员最近的“口头禅”。从1月1日至昨日，很多北京地区客户不间断地给银行打客服电话，除了得到对方提供的某某支行营业部电话外，对实际内容，客服人员均守口如瓶。
支行的电话同样难打。昨日，记者致电多家银行北京地区支行个贷部，两个小时内竟没一个电话打得通。
面对支行以及客服电话的集体“失语”，一些银行在北京的分行也表示“无能为力”�！叭昊箍罴苹ヒ欢ɑ岣�，但您至少要等我们把您的贷款利率算出来，这要花费一定时间�！闭攵哉庖晃侍�，某股份制商业银行人士这样回答�！胺中胁环⒒�，我们没办法给您答复。请您放心，只要您符合条件，7折优惠肯定给您打�！奔妇苷�，记者从工行北京某支行个贷部得到这样的答复。
“开价”惊人 享折扣需跨高门槛
只把折扣留给符合条件的优质客户，这是1月以来一些银行柜台人员的答案。最初几天，银行所谓的优质客户还有一个清晰的轮廓：只要客户在申请贷款时已享受了8.5折优惠政策，在央行征信系统中没有不良贷款记录，同时首套住房的面积在140平方米以下，就基本可以视为优质客户。
但银行“变脸”的速度惊人：
中行某地支行表示，贷款者申请7折利率优惠，必须保证三年内不得提前还款，提前还款须缴纳违约金，还必须办理10张该行信用卡；农行北京某支行则表示，对初始贷款发放金额在30万元及以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款执行利率自动调整。
中信银行某支行表示，客户初始贷款金额50万元以上可申请7折，如贷款金额不到50万元，那么办理白金信用卡即可申请获得7折优惠。
浦发银行某支行表示，贷款金额500万元及以上，且借款人家庭净资产达100万元及以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达1000万元及以上的，最低可按央行贷款基准利率下浮30%的最惠利率标准予以调整。
从某种意义上看，银行已经将审批客户身份作为一件很过瘾的事情。
利润第一 多等一月多剩上亿元
“只要还有一家银行没有公开确定开始给存量房客户打7折优惠，我们银行就不会打折。多等一天，银行就能多剩不少钱�！痹�7折优惠的问题上，某股份制商业银行个贷部人士这样表示。他同时提出，央行在2008年内连续5次降息，已将银行靠存贷差获利的空间压缩到了最低。
“2007年时，央行一共进行了6次加息，那一年贷款利息一项的收入就接近银行年度利息收入的70%�！痹诖宋侍馍�，某银行内部人士这样表示。
而某国有大型银行2007年年报的确显示，该行当年利息收入3572.87亿元，其中客户贷款及垫款利息收入占比高达66.6%，为2380亿元。
“就以这个数据举例子，假设这2380亿元均来自首套房贷利率收入(即利率打过8.5折后的收入)，平均每月收入198.3亿元。如果全部执行7折利率，平均每月收入将变为198.3-198.3×15%=168.55亿元，银行每月将减少29.75亿元�！痹诒晃始耙惺凳�7折房贷利率后利润缩水幅度时，另一位业内人士这样表示。他同时表示，即便上述计算结果是基于假设计算得出，但银行多等一个月，少损失上亿元这个结论是可信的。
对此很多业内人士认为，“家家都有这本难念的经”，在每月利率收入将缩水15%的“威胁”下，银行当然是“能拖就拖”了。
余额限制 银行“涉嫌”变相揽储
上述银行高门槛事例中提到，某银行要求房奴在银行贷款30万元，存款20万元，各项业务余额合计达到50万元才能享受7折房贷优惠。对此，相关专家表示，这明显有揽储倾向。
“变相揽储的目的是为了提高利率，因为银行支付的存款利率将提升贷款利率�！倍源宋侍�，相关业内人士这样解读。他进一步举例说明，假设房奴向一家银行贷款30万元，同时在同一家银行存入10万元，就等于只用了银行20万元，却支付了30万元的利率。
“一直以来，银行仅对公司客户实施这个不成文的规定，比如银行曾经要求公司客户贷款100万元，同时存款10万到20万元。当然客户可以选择，不存款银行就上浮利率。这样做的目的就是为了提高银行流水，因为银行总要维持经营�！备萌耸勘硎�。
纯市场化 顺带增加中间业务收入
而根据上面事例中提到的，客户只有在办理银行10张信用卡或者购买某种理财产品的前提下才能享受7折房贷利率这一点，很多银行业人士对此解读时，都表示能够“理解”。央行大规模降息后，银行利润增长空间短期内无法上升。在此背景下，虽然中间业务收入(其中包括理财产品销售利润、信用卡利润、代销各类金融机构产品佣金利润等)不能并入银行资产负债表是银行业心知肚明的事实，但从抢占市场份额的角度看，用细则绑定理财产品是再好不过的获利机会。
另据相关人士认为，外围金融环境很差，银行单靠等客户买理财产品已经不行了，只能是打着包卖。
“能够抓住机会搞市场化营销，也是银行的一种进步�！倍源�，某专家这样表示，但在贷款者还没享受到利率实惠的时候，银行这么做也能算创新吗？
“绑架”7折对抗央行要求
“我们是企业，也需要生存，需要利润来源，既然央行在去年10月27日的文件中只提到了‘商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍’，那么从原先的0.85倍到现在的0.7倍之间，具体分几个档次，以及什么时候实施，就应该由银行自主制定�！弊蛉�，某银行人士这样表示。
和她有相似观点的业内人士不在少数。更有人士指出，既然不能改变降息周期，也不能阻止房贷利率下挫，那么只能以利率自由为基础，使银行“略微”维持生计。
“虽然我们也清楚，目前各地房贷细则种类繁多，但这是银行的市场行为，银监会不可能再发文规范�！倍杂谀壳案饕蟹看冈蚩诰恫畋鸷艽蟮奈侍�，银监会相关人士昨日这样表示。
“在这个大背景下，如果百姓寄希望于央行、银监会给个‘一刀切’的政策，这不符合银行发展的方向�！闭攵哉庖晃侍�，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示。他认为，从市场化角度看，国家在利率水平上会逐步加大银行在利率制定上的自主化，这是金融业的一个发展方向。当然，银行在市场化过程中，还要考虑如何平衡好营业利润增长和为百姓提供金融服务间的关系，因为如果银行所谓“市场化”做得太过分，也会像其他企业一样被市场淘汰。
再降身价 小银行趁机挖大银行客户
面对房贷，大银行的举棋不定并没拦住中小银行的自由发挥。目前，一些中小银行瞄准了它们的优质房贷客户，纷纷承诺利率打7折，并推出免费办理同名转按揭来拉拢房奴。所谓同名转按揭，就是由新的贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款，同时可享7折优惠。
另据了解，本来转按揭需要付给担保公司数千到上万元的担保费以及评估费，但许多积极吸收存量房贷客户的银行，为客户承担了所有转按揭环节所需的手续费。在办理过程中，客户只需提供原来的借款合同、最近一期的账单、身份证、户口簿以及贷款银行的还款明细、申请银行的银行卡等基本要件即可。(崔吕萍)
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